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Das Traumhaus ist überteuert – kaufen oder weitersuchen?

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- Nicht nur in Metropolregionen werden Immobilien immer teurer, sondern auch in Randgebieten kostet Wohneigentum mittlerweile deutlich mehr als früher. Für Käufer spitzt sich die Lage zu – und immer häufiger sehen sie sich mit Preisen konfrontiert, die den eigentlichen Wert der Wohnung oder des Hauses übersteigen.

Quelle: Colourbox

Pascal Schultes, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Leverkusen, gibt Tipps, die bei der Entscheidung helfen: trotzdem kaufen oder weitersuchen?

Nicht übers Limit gehen

Je angespannter der Immobilienmarkt, umso wichtiger ist es, dass die Käufer das eigene Budget kennen – und es berücksichtigen. Gerade Situationen, in denen der Meistbietende den Zuschlag erhält, verlocken dazu, noch etwas mehr draufzulegen. Um sich nicht zu übernehmen, sollte gleich zu Beginn das Limit festgelegt werden: Wie viel kann und will ich mir leisten? „Mein Rat ist immer, bei der ursprünglich ausgewählten Monatsrate zu bleiben. Den Finanzierungsplan noch einmal anzupassen, um das ursprüngliche Gebot nach oben zu korrigieren, ist meistens nicht klug“, so Schultes.

„Je näher der Kaufpreis am tatsächlichen Wert liegt, umso besser. „Denn dann sind die Chancen auf gute Konditionen und eine schnelle Finanzierungszusage größer.“ Ist der Kaufpreis dagegen teurer als der Marktwert, verlangt die Bank in der Regel einen höheren Eigenkapitaleinsatz und auch der Zins kann höher ausfallen. Klaffen Preis und Wert deutlich auseinander, bieten Banken meist gar keine Finanzierung an.

Ist die Immobilie zu teuer?

Aber woher sollen Käufer wissen, ob der verlangte Preis angemessen ist? Für die erste Einschätzung greift der Spezialist für Baufinanzierung auf seine 15 Jahre Berufserfahrung in der Region zurück. Außerdem nutzt er Bewertungsprogramme, die auch bei den Banken im Einsatz sind. So kann er schon im Vorfeld prüfen, ob die Differenz zwischen Preis und Wert zu Schwierigkeiten bei der Finanzierung führt. „Ist die Immobilie extrem überteuert, gehen Banken das in der Regel nicht mehr mit“, so Schultes.
 
Aber: nicht unbedingt bedeutet „überteuert“ gleich „kommt nicht infrage“. Zum einen ist laut Schultes eine Differenz zwischen Preis und Wert von zirka 15 Prozent mittlerweile eher üblich und muss dem Kauf nicht im Weg stehen – solange die Finanzierung solide geplant ist. Außerdem hat jeder eine eigene Schmerzgrenze und beim Kauf oder Bau spielen immer auch emotionale Beweggründe eine Rolle. „Wenn zum Beispiel die Lage für die persönlichen Wünsche perfekt ist, nehmen die zukünftigen Besitzer durchaus einen überhöhten Preis in Kauf“, so die Erfahrung von Pascal Schultes.

Finanzierung gesund kalkulieren

Das Wichtigste bei der Finanzierung einer überteuerten Immobilie? Sie wasserdicht durchzurechnen, um der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung ganz gelassen entgegengesehen zu können. Schultes rechnet dafür mit einem hohen fiktiven Zins, damit die Käufer über die gesamte Kreditlaufzeit auf der sicheren Seite sind. Zusätzlich bezieht er die zukünftigen Lebensphasen mit ein: Ist zum Beispiel Nachwuchs in Aussicht oder gibt es andere Pläne, die sich auf Einnahmen und Ausgaben auswirken?

Als grobe Orientierung nennt Schultes eine Zinsbindung von 15 Jahren und mindestens 2,5 Prozent Tilgung: „Damit hat man eine Basis für eine Standard-Sicherung – aber fast jeder Einzelfall weicht natürlich davon ab. Viele wählen auch von sich aus eine längere Zinsbindung als rechnerisch notwendig ist – einfach, um ein ruhigeres Gefühl zu haben.“

So geht’s

Wer für die eigenen vier Wände mehr bezahlt als diese tatsächlich wert sind, muss davon keine größeren Nachteile haben. Dafür gelten folgende Bedingungen:

  • Erstens: Der Käufer oder Bauherr ist sich über die Tatsache im Klaren und rechnet nicht damit, dass er im Falle eines Wiederverkaufs den gezahlten Preis erzielt.
  • Zweitens: Die Finanzierung ist bis zum Ende solide und realistisch durchkalkuliert, unter Berücksichtigung zukünftiger Planungen und Lebensphasen.
  • Und drittens muss natürlich auch die Bank mitspielen, die ihrerseits strenge Kriterien ansetzt.  

Kritisch schätzt der Spezialist für Baufinanzierung Angebote ein, die extrem überzogen sind und hohe Preise für Immobilien, in die noch sehr viel investiert werden muss.

Tipps im Überblick

  1. ans Limit halten: „Wer sein Budget kennt und sich an das eigene Limit hält, kann vielleicht kein Schloss finanzieren – aber er kann eine solide Finanzierung auf die Beine stellen und die Immobilie in Ruhe abbezahlen.“
  2. nach Einschätzungen fragen: „Spezialisten nach ihrer Einschätzung zum Immobilienpreis fragen. Ist dieser stark überhöht, finanzieren die Banken den Kauf nicht mehr.“
  3. solide finanzieren: „Bei hohen Preisen sollte man schnell tilgen und sich den Zins lange sichern: mindestens 2,5 Prozent Anfangstilgung und 15 Jahre Zinsbindung sind erst einmal gute Anhaltspunkte.“