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Baufinanzierung: Eigenkapital – die heimliche Macht

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- Dank historisch niedriger Zinsen möchten sich immer mehr Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen. Viele denken, dass sie deshalb auch nur einen geringeren Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung benötigen.

Quelle: Colourbox

Dies trifft aber nicht zu. „Denn zum einen fallen die Zinsen bei einer geringen Eigenkapitalquote entsprechend höher aus und zum anderen gewähren Banken Immobilienkredite ohne Eigenkapital weiterhin sehr restriktiv“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24.de.

Eigenkapital entscheidet über Vergabe und Konditionen eines Darlehens

Das vorhandene Kapital zählt als entscheidender Faktor für eine solide Baufinanzierung. Je mehr Eigenkapital Käufer oder Bauherren einbringen, desto weniger Fremdkapital benötigen sie von der Bank. Zusätzlich dient dieses Vermögen als Sicherheit für das Kreditinstitut und Kreditnehmer erhalten bessere Konditionen, je mehr Eigenkapital sie einbringen. Nach wie vor gilt ein Eigenanteil von 20 bis 30 Prozent als ideal.

Dann bleibt der Zinsanteil der monatlichen Belastung gering, so dass eine entsprechend hohe Tilgung angesetzt werden kann“, weiß Scharfenorth und ergänzt: „Im umgekehrten Fall, also bei hohem Zinsanteil und niedriger Tilgung würde eine sehr lange Rückzahlungsphase drohen. Ist das Zinsniveau am Ende der Laufzeit gestiegen und eine Anschlussfinanzierung für einen großen Restbetrag nötig, kann dies unter Umständen den finanziellen Rahmen der Käufer übersteigen und zu einem echten Problem werden.“

So lässt sich die Eigenkapitalquote erhöhen

Was viele nicht wissen: Nicht nur Bargeld oder Vermögen auf dem Bankkonto zählen zum Eigenkapital, sondern auch Geldanlagen in Wertpapieren, Bausparverträge oder auch eine bestehende Immobilie. Noch laufende Bausparverträge müssen dabei nicht unbedingt gekündigt, sondern an die kreditgebende Bank abgetreten werden. Die Auflösung einer Kapitallebensversicherung kann ebenfalls unter Umständen sinnvoll sein. Auch das sogenannte Verwandtendarlehen in Form einer größeren Summe erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Ob und in welcher Höhe Zinsen innerhalb dieses privaten Verhältnisses gezahlt werden, obliegt der individuellen Ausgestaltung und liegt in der Regel unter dem marktüblichen Zins.

„Ähnlich gestaltet sich ein Arbeitgeberdarlehen. Allerdings sollten hier beide Parteien auf einen korrekten Darlehensvertrag bestehen, der Höhe, Zins, Tilgung und Laufzeit fixiert“, rät Scharfenorth. Wenn Käufer handwerklich begabt sind, können sie gewisse Eigenleistungen von der Bank anerkennen lassen. Die sogenannte Muskelhypothek erhöht die Eigenkapitalquote und bezieht sich meist auf Arbeiten wie Tapezieren, Streichen oder Bodenbeläge verlegen. Umfangreichere Eigenleistungen machen hingegen nur dann Sinn, wenn sie auch selbst wirklich qualifiziert durchgeführt werden können. Ansonsten drohen höhere Kosten durch spätere notwendige fachliche Reparaturarbeiten.

Ohne Eigenkapital zum Wohneigentum

Wer auf keine dieser beschriebenen Möglichkeiten zurückgreifen kann, kann sich unter Umständen dennoch den Traum vom eigenen Heim verwirklichen. Unter gewissen Voraussetzungen gewähren Banken auch Immobilienkredite mit einem hohen Finanzierungsanteil bis hin zur 100-Prozent-Finanzierung. Wenn genügend Sicherheiten vorhanden sind oder langfristig ein sicheres und hohes Einkommen besteht, etwa bei bestimmten Beamten, erteilen Kreditinstitute eine solche Zusage.

„Auch mit hohen Sondertilgungen, die unbedingt im Darlehnsvertrag festgehalten werden sollte, mindern Eigenheimbesitzer die Last eines großen Finanzierungsanteils“, sagt Scharfenorth abschließend. Wie sich monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen zusammensetzen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de.